マンションや土地、戸建などの不動産を購入するときには、かかる諸費用も考慮しておかなければなりません。手数料や税金などどんな費用がいくらくらいかかるのか、事前に確認しましょう。 大まかにでも不動産購入にかかる費用を計算し、準備をしておくと安心して新居での生活を過ごすことができます。
不動産購入費用・建築費用
当たり前ですが、購入する不動産の値段です。消費税は「建物」部分にかかるため、新築マンションや一戸建ての販売価格は「税込み」で表示されます。「土地」や「個人が売り主の中古住宅」の売買には消費税はかかりません。
土地を購入してから家を建てる場合には「土地の購入」「家の建築」の2段階の手続きを踏むことになります。また、家を建てる場合にはそれぞれ必要となる費用があり、家の建築費用にも消費税がかかります。
購入費用・建築費用に関わるお金についても細かく見ていきましょう。
手付金
売買契約時に売主に支払うお金のことで、契約を破棄する場合には返金されません。購入代金の5%~10%程度が一般的で、売主と買主の合意によって決められます。契約をキャンセルするなどがなければ最終的には売買代金の一部に充てられます。
頭金
可能であれば物件価格の2割程度の頭金を用意しておくことがおすすめです。頭金とは、物件価格のうち購入時に現金で最初に支払う分のことを言います。最近では、頭金0円でも住宅ローンを組むことは可能です、しかし頭金の用意がないとその分、住宅ローンの借り入れが増え、利息なども増えるため毎月の返済額がアップしてしまいます。
家を建てるのに必要な費用
- 地盤調査費用など
- 地盤調査とは、地盤の強度などをあらかじめ把握し、地盤沈下などの欠陥の発生を防ぐために調査することを言います。 安心・安全に長く過ごせる住宅を建てるためにも設計する前に地盤調査を行うことは欠かせないことです。
- 工事費用
- 工事請負契約時に工事契約金として工事費用の10%ぐらいを支払うのが一般的です
- 着工時に着工金として工事費用の30%ぐらいを支払うのが一般的です
- 上棟時に中間金として工事費用の30%ぐらいを支払うのが一般的です
- 引き渡し前に建築費の残代金として工事費用の30%ぐらいを支払うのが一般的です
- 建築確認申請費など
- 工事請負契約時に必要。建築確認申請費とは、新しく住宅を建てるときに建築基準法に基づき、その建築計画が建築基準法令や建築基準関係規定に適合しているかどうかを着工前に行政が審査するための申請費用です。
- 地鎮祭費用など
- 必ず行う必要はありませんが、その地域や風習などによっては着工時に必要な場合も。地鎮祭とは、家を建てる際に工事の無事を祈るため、その土地を司る氏神さまのお許しを得るために行われる儀式です。地鎮祭を行う場合には一般的に次のような費用がかかります。
- 初穂料(はつほりょう)/玉串料(たまぐしりょう)
- 神主へのお車代
- 資材代(竹やしめ縄・砂・テントを使用する場合テント代など)
- お供え物代(米や塩・お神酒・湯呑みなど)
- 挨拶回りのお品代・食事代(近所への挨拶回りの時に一緒に持参するタオルや菓子など。施工業者や近隣の方との「直会」という食事会を開く場合にはこの食事代がかかります)
- 上棟式費用など
- 必ず行う必要はありませんが、その地域や風習などによっては上棟時に必要な場合も。無事棟が上がったことに喜び、感謝し、竣工後も建物が無事であるよう願って行われる儀式です。
上棟式を行う場合には一般的に次のような費用がかかります。
- 資材代(吹流し・紅白の垂れ幕代など)
- お供え物代(米や塩・お神酒・湯呑みなど)
- 食事代金
- 工事関係者へのご祝儀(5000円~2万円程度)
- 引き出物、折り詰め等代金
- その他(地域によっては、お餅やお金、お菓子をまくところもあります。)
登録免許税
登録免許税とは、登録免許税法に基づき、不動産の登記をする際に課せられる国税のことをいいます。 土地を購入したり建物を建築したときに所有権保存登記や移転登記等の手続きが必要です。この登記をするのにかかる税金で各登記ごとに税率や税額が定められています。
税額
- 登録免許税の計算方法
- 税額 = 課税標準 × 税率
※課税標準となる「不動産の価額」は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合はその価格で、市町村役場で証明書を発行しています。 固定資産課税台帳の価格がない場合は、登記官が認定した価額です。不動産を管轄する登記所にお問い合わせください。
不動産の登記(主なもの)の軽減税率
- 土地の所有権の移転登記
-
内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72) 売買 不動産の価額 20/1000 平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合15/1000 相続、法人の合併又は共有物の分割 不動産の価額 4/1000 – その他
(贈与・交換・収用・競売等)不動産の価額 20/1000 - - 建物の登記
内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72の2~措法75) 所有権の保存 不動産の価額 4/1000 個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については「(3)住宅用家屋の軽減税率」を参照してください。 売買又は競売による所有権の移転 不動産の価額 20/1000 同上 相続又は法人の合併による所有権の移転 不動産の価額 4/1000 - その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) 不動産の価額 20/1000 - - 住宅用家屋の軽減税率
- 軽減税率の適用を受けるには、床面積が50㎡以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります。
項目 内容 軽減税率 備考 住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2) 個人が、平成32年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記 1.5/1000 登記申請に当たって、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください。 住宅用家屋の所有権の移転登記(措法73) 個人が、平成32年3月31日までの間に住宅用家屋の取得(売買及び競落に限ります。)をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記 3/1000 同上 特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等(措法74) 個人が、平成30年3月31日までの間に認定長期優良住宅で住宅用家屋に該当するもの(以下「特定認定長期優良住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記(一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、2/1000となります。) 1/1000 同上 認定低炭素住宅の所有権の保存登記等(措法74の2) 個人が、平成30年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記 1/1000 同上 特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記(措法74の3) 個人が、平成30年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記 1/1000 同上 住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記(措法75) 個人が、平成32年3月31日までの間に住宅用家屋の新築(増築を含む。)又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記 1/1000 同上
ローン借入費用、登記費用
引き渡し時にはこれらの費用が必要となります。ローン借入費用としては「事務手数料」「ローン保証料」「団体信用生命保険特約料」「火災保険料」などが必要になりますが、金額や要・不要は金融機関やローン商品によって異なります。
また、抵当権設定登記の際に必要な登録免許税や所有権の保存または移転など不動産登記業務を司法書士に依頼した場合には、登録免許税とは別に「登記簿謄本代」「交通費」「司法書士への報酬」などの費用が別途かかります。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金のことをいいます。仲介手数料はあくまで成功報酬なので、契約が成立しなかった場合には支払う必要がありません。
不動産売買において、ケースによっては仲介手数料を支払う必要がないことがあります。仲介手数料を支払う必要があるかどうかは、物件の「取引様態」つまり不動産会社の立場によります。
不動産会社が売主の代理人、仲介人の場合には原則的に仲介手数料が必要となります。
仲介手数料は、法律により、売買金額の以下のパーセンテージが手数料の上限とされています。
不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
---|---|
200万円以下 | 5% |
200万円超 400万円以下 | 4%+2万円 |
400万円超 | 3%+6万円 |
印紙税
印紙税とは印紙税法に基づき課される税金のことで、売買契約書に定められた金額の収入印紙を貼って消印(印鑑などによる割印のこと)することで納税したとみなされます。
同じ契約書を複数作るときは、1通ごとに印紙を貼らなければなりません。
売買契約書は通常、売主保管用と買主保管用の2通作成されるので、2通分の印紙税が必要となります。売主と買主それぞれが1通分ずつ負担するのが一般的です。仲介会社と締結する媒介契約書には印紙税はかかりません。
売買契約書に貼る印紙の金額(印紙税額)は契約書に記載されている物件の売買価格によって以下のように決められています。
売買価格 | 印紙税額 |
---|---|
1000万円~5000万円 | 1万円 |
5000万円~1億円 | 3万円 |
1億円~5億円 | 6万円 |
※印紙税は平成30年3月31日まで軽減措置が実施されています。
不動産取得税
土地や家などを取得したときには、登記の有無にかかわらず、地方税である不動産取得税が課税されます。ただし、相続により取得した場合には課税されません。 不動産を取得した人に、「その不動産の所在する都道府県」が課す税金(道府県税)です。市町村が毎年課税する固定資産税と違って、不動産を取得した時に一度だけ納めます。1日でも所有権を取得した場合でも課税の対象となります。また、所有権の移転を伴う契約が合意により解除された場合も、移転の事実がある限り課税がなされます。 以下では、東京都の場合を紹介します。
対象となる人
土地や家屋を有償・無償の別、登記の有無にかかわらず、売買、贈与、交換、建築(新築、増築、改築)などにより取得した人(個人、法人を問いません。)
税額
- 税額の計算方法
- 不動産取得税額 = 取得した不動産の価格(課税標準額)× 税率
※平成30年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額とします。
- 不動産の価格とは
- 総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格で、新・増築家屋等を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格をいいます。したがって、不動産の購入価格や建築工事費ではありません。 また、土地や家屋の贈与を受けたり、交換により取得した場合も、固定資産課税台帳に登録されている価格となります。
- 税率
- 標準税率(地方税法に規定されている通常の税率)は4%ですが、平成30年3月31日までは特例により以下のとおり標準税率が軽減されます。
取得日 土地及び住宅 住宅以外の家屋 平成30年 3月31日まで 3% 4%
納める方法
取得した日より30日以内に、取得不動産の所在地を所管する都税事務所(都税支所)・支庁に申告します。(※未登記物件を取得した場合にも申告が必要です。)不動産取得後半年~1年半くらいの間に各都道府県税事務所・支庁から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。納期限は各都道府県により異なりますが、納税通知書に記載されている期限内に納めます。
都税事務所・都税支所・支庁や金融機関・郵便局の窓口のほか、指定のコンビニエンスストアや金融機関等で納付できます。また、東京都の場合、パソコンや携帯電話などからクレジットカードを利用して納付することもできます。※口座振替は利用不可
不動産取得税の免税
課税標準額が下記の金額未満の場合には不動産取得税は免税されます。
取得不動産種別 | 土地 | 家屋(新築、増築、改築) | その他(売買など) |
---|---|---|---|
課税標準額 | 10万円 | 23万円 | 12万円 |
ただし、次の場合は、土地又は家屋の取得をあわせて一つの土地の取得又は一戸の家屋の取得とみなされます。
- 土地を取得した方がその土地を取得した日から1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合
- 家屋を取得した方がその家屋を取得した日から1年以内にその家屋と一構となるべき家屋を取得した場合
不動産取得税の軽減制度など
新築住宅を取得、また、家屋の増築・改築をした場合でも、床面積など一定の要件を満たすと「特例適用住宅」として住宅の評価額(固定資産評価基準により評価された価格)から1,200万円(価格が1,200万円未満である場合はその金額)が控除される制度があります。他にも、中古住宅を取得する際に居住要件・床面積要件・耐震基準要件のすべてを満たす場合には、「耐震基準適合既存住宅」として住宅の価格から一定額が控除される制度。耐震基準に適合しない中古住宅を取得する場合でも、床面積や耐震改修工事などの要件を満たすと取得税から一定額が減額される制度。住宅用土地を取得したときの軽減制度もあります。
これら東京都の不動産取得税について詳しくは東京都主税局のホームページ「不動産取得税」ページをご覧下さい。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_01
固定資産税と都市計画税
「固定資産税」「都市計画税」とは、毎年1月1日時点で固定資産を所有する人に対して1年分が課税される市町村税のことです。1月1日以降に売買や新たな建物を建てた場合には、翌年の1月1日までは課税されません。
固定資産の税評価額(知事又は市町村長が決定し、固定資産課税台帳に登録された価格)をもとに算定される税額をその固定資産が所在する市町村へ納税するものです。この固定資産税評価額は3年に一度見直されます。また、住宅や住宅用地、新築住宅などについては、一定の条件を満たすと税額が軽減される特例があります。
以下では、東京都の場合を紹介します。
- 固定資産とは
土地、家屋、償却資産を総称したもので、次のものをいいます。
土地 田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、その他の土地(雑種地) 家屋 住家、店舗、工場(発電所・変電所含む)、倉庫、その他の建物 償却資産 構築物、機械、装置、工具、器具、備品、船舶、航空機などの事業用資産で、法人税又は所得税で減価償却の対象となる資産。
ただし、自動車税、軽自動車税の課税対象となるものは除く。
対象となる人(納税義務者)
1月1日現在、土地、家屋及び償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人
固定資産税・都市計画税の納税義務者は、売り主であり、買い主には納税義務は一切ありません。しかし、1年分の固定資産税を売り主が全額負担しているものを、日割り計算に基づいて売主と買主で負担し合うことが慣例になっておりこれを「清算金」といいます。特殊な契約を除いた通常の売買では、ほぼ例外なく清算金のやり取りがされます。この清算金は地方税法上で規定されているものではなく、あくまで当事者間の合意により行われるものであるため、固定資産税の支払いとはされないため、「売買代金」とみなされます。税額
固定資産税・都市計画税は以下の算式によって算出されます。
※各区市町村区域内に同一人が所有する固定資産が複数ある場合、課税標準額の合計額が土地30万円、家屋20万円に満たない場合には固定資産税は免税されます。
- 固定資産税算出方法
-
取得不動産種別 計算式 土地 課税標準額(「土地の課税標準額の算出方法」参照)×税率1.4%(標準税率) 家屋 課税台帳に登録されている価格×税率1.4%
- 都市計画税の算出方法
-
取得不動産種別 計算式 土地 課税標準額×税率0.3%(制限税率) 土地(小規模住宅用地の場合・23区内) 課税標準額×税率0.3%(制限税率)-都税条例による軽減額(小規模住宅用地の部分に相当する課税標準額×0.3%×1/2) 家屋 固定資産課税台帳に登録されている価格×税率0.3%
納める方法
第1期の納付月に送られてくる4期に分けられた納税通知書を使用して、各納期限までに納めます。
土地、家屋については同時に課税明細書が届きます。また、都市計画税は土地、家屋の固定資産税と合わせて課税され、納税通知書には「都市計画税」と「固定資産税」の税額が記載されています。
第1期 | 第2期 | 第3期 | 第4期 |
---|---|---|---|
6月 | 9月 | 12月 | 2月 |
固定資産税・都市計画税の軽減制度など
住宅用地と新築住宅の建物、認定長期優良住宅などに対しては軽減の特例が設けられています。
住宅用地は小規模住宅用地であれば住宅1戸につき200m2までの部分の固定資産税を価格×1/6、都市計画税は価格×1/3、小規模住宅用地以外の一般住宅用地であれば、固定資産税は価格×1/3、都市計画税価格×2/3に軽減されます。
次に、平成30年3月31日までに新築された新築建物は床面積の要件を満たせば、3年度分(3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分)の固定資産税額(居住部分で1戸あたり120㎡相当分まで)の2分の1が減額されます。
また、平成30年3月31日までの間に新築された認定長期優良住宅については、新築した年の翌年の1月31日までに(1月1日新築の場合はその年)申告すれば、5年間(マンション等は7年間)税額が2分の1に減額されます。軽減の特例は特に申請しなくても市区町村が手続をとってくれます。
これら東京都の固定資産税・都市計画税について詳しくは東京都主税局のホームページ「固定資産税・都市計画税」ページをご覧下さい。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.html
他にかかることが考えられる費用
購入物件の状態や引越しなど、お客様の状況によりかかる費用も異なります。中には高額になるものもありますので確認しておきましょう。これらは仲介会社に依頼すればかかる費用の概算を教えてくれたり、専門業者を紹介してくれたり、依頼できる場合もあります。また、自分で探して依頼したほうが安く済むケースもあります。
管理費・修繕積立金
マンションを購入すると毎月管理費と修繕積立金を支払う必要があります。管理費とは、管理員人件費、共用設備の保守維持費・光熱費、事務費、清掃費・ごみ処理費等の日常的な管理や設備の維持等にかかる費用に使用されます。修繕積立金とは、共用部分の計画的な大規模修繕の費用を準備するために積み立てるお金のことです。地域や物件、広さ、築年数などによって金額は異なります。
また、修繕積立金は年数の経過とともに、上がるケースがほとんどです。また、初期の修繕積立金が少なめに設定されていることもありますので、購入する前に長期の修繕計画や予定積立額を確認しておくことがおすすめです。
駐車場代
駅まで近いなど交通の便が良く車を利用しないと考えていても、子供が生まれるなどの事情で車が必要になることもあります。その場合、マンションは戸建住宅とは違い、駐車場代が別途かかります。また、戸建住宅でも駐車場が設置されていない場合には、別途駐車場を探して契約する必要があります。その場合には毎月駐車場代が必要になります。
水道負担金
一戸建てを購入する場合などで新たに水道を利用する際に必要になる場合があります。自治体(水道局)に納付する費用で、必要かどうかや金額もその自治体によって異なります。
火災保険、地震保険費用
いざという時のために、火災保険、地震保険に加入される方がほとんどです。火災保険は火災や風水害による損害を補填する保険で付帯するかたちで地震保険に加入できる商品もあります。火災が起きた場合、建物が燃えるだけではなく、消火活動によって消火剤や水をかぶるなどして家具や家電、身の回りの家財にも被害が及びます。また、鎮火後も、再建のための解体や後片付け、仮住まいなどの費用、近隣に迷惑をかけた場合の失火見舞費用など、出費が大きくなる可能性もあります。火災保険はそれらを補償してくれるもので「建物」と「家財」に分けて契約します。
リフォーム、メンテナンス費用
一戸建ての場合は建物の全て、マンションの場合には管理費・修繕積立金とは別に専有部の管理や修繕のためにリフォーム、メンテナンス費用がいずれ必要になります。水まわりや壁など、戸建の場合には外壁、屋根の塗装などです。キッチンやお風呂などの水まわりの交換は200万~300万円ほど、外壁や屋根の修繕にも100万~200万円の費用がかかります。10~15年程度の周期でメンテナンスが必要になると考えて備えておくと安心です。
その他
引越し代、家具購入費用etc.
現在の住まいから新居への引越しで業者に依頼するための費用や、新居で使用する家具購入費用も考えておきましょう。
また、買い替えをする場合などに引渡しなどの関係で仮住まいが必要となり、仮住まい費用と2回分の引越し費用がかかる場合もあります。