セットバック

セットバック(せっとばっく)とは、新たに建築物を建築したい敷地に接している道路幅員が4m未満(二項道路)の場合に、道路の幅員4mを確保するために道路の境界線を後退させることをいいます。

建築基準法では、原則として建築物を建築する敷地には幅員が4m以上の道路に2m以上接していないといけません(接道義務)。
ただし、例外として幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、かつ行政から指定をうけた場合には道路とみなされます(二項道路)。

セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできず、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることもできません。
セットバックが必要な面積が敷地面積の10%以上ある場合は、物件広告を出すときに「要セットバックxx平方メートル」といった形で表示する必要があります。

ゼネコン

ゼネコン(ぜねこん)とは、ゼネラルコントラクター (general contractor) の略で、建築も土木もやる総合工事業者、または総合建設請負業者のことをいいます。
土木、道路舗装、建築など、あらゆる建設工事をカバーする完成工事売上高上位5社をスーパーゼネコンと呼びます。
住宅関連では、大小のマンションや大規模開発を手がけ、売買も伴い、売主を兼ねることもあります。
また、ゼネコン自体が現場で建物を作らず、具体的工事はサブコントラクターであるサブコンに任せ、該当開発地域の建設プロジェクトの企画や立案、事業計画、設計などの面と、工事過程の施工管理、安全管理などを行います。

制震構造

制震構造(せいしんこうぞう)とは、地震による力を抑制する仕組みを備えた構造のことをいいます。
建物の要所にある制震装置(ダンパー)によって、地震エネルギーを吸収する対震構造をいいます。

免震構造が建物と地盤の間で地震の揺れを軽減するのに対し、制震構造では建物内で一度受けた地震の揺れをダンバーで吸収します。
超高層マンションなどで採用されることが多く、揺れが小さくなるために家具などの転倒や損傷、建物の崩壊を抑えることができます。
地盤面の状態(軟弱地盤や液状化地盤)に関係なく取り付けられるのも大きな特徴です。また、免震構造ほどメンテナンスを必要としないというメリットもあります。

専任媒介契約

専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)とは、媒介契約の一種で、依頼者が一つの宅建業者にのみ媒介や代理を依頼することを定めたもののことをいいます。
宅建業者が積極的に販売活動を行うことが期待できるとされています。
依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止されますが、自らが買主を探すことは制限されません。
契約期間は3か月を超えることができず、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えることができなくなっています。

専任媒介契約を締結した業者には

  1. 2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること
  2. 媒介契約締結日から7日以内に指定流通機構に当該物件の情報を登録すること
  3. 取引の相手方を積極的に見つける努力をすること

などの義務が課せられます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)とは、媒介契約の一種で、専任媒介契約よりさらに宅建業者に取引を全て任せる旨を強くした契約態様のことをいいます。
専任媒介契約と同じく一社としか契約できません。
専任媒介契約に「自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約)」を加えたもので、すなわち売主が自ら取引をすることができません。
依頼者側の縛りが厳しくなるかわりに、業者側の義務も厳しくなります。

専属専任媒介契約を締結した業者には、

  1. 媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること
  2. 1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること
  3. 媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
  4. 成約に向けて積極的に努力すること
などが義務づけられています。

専有面積

専有面積(せんゆうめんせき)とは、マンションやアパートなどの集合住宅等で、区分所有者が完全に個人所有物として使用できる建物における専有部分の床面積のことをいいます。
部屋に面しているバルコニーを使用するのは、その部屋の居住者ですが、マンションやアパートではバルコニーが避難経路として使われるため、個人使用できても専有面積には含まれません。つまり、バルコニーは共用部分なのです。
バルコニーなど(共用部分の一部である)専用使用部分の面積と専有面積とを足したものは「専用面積」といい、その意味合いが異なるので注意が必要です。

接道条件

接道条件(せつどうじょうけん)とは、「道路付け」とも呼ばれ、敷地のどの方角に道路が接しているのかをいいます。
これは、敷地と前面道路との関係を表したものであり、不動産広告などでは、道路が接している方角とその道路の幅員を併せて表示されるのが一般的です。
例えば、敷地の南側に幅5メートルの道路がある場合、「南5m」といった表示(略記)になります。また、角地では敷地の東側に10メートル、南側に5メートルの道路がある場合、「東10m・南5m」といった表示になります。

接道義務

接道義務(せつどうぎむ)とは、建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路に2m以上接しなければならず、これを「接道義務」または「接道要件」といいます。
つまり、接道義務を満たしていない土地には、住宅などの建物は建てられないということです。
条例等で接道要件を3メートル以上とするなど、建築基準法第43条の規定よりも厳しくしている地域もあります。また、3階建て以上の建物や、延べ面積の大きい建物、共同住宅等の特殊建築物の接道義務は、「建築基準法第43条の規定」だけではなく、都道府県の条例で定めた厳しい条件を満たす必要があります。

なお、この義務は都市計画区域と準都市計画区域内のみ存在し、都市計画決定されていない区域では接道義務はありません。

接道間口

接道間口(せつどうまぐち)とは、道路に接している部分(間口)の長さのことをいいます。
角地などの場合、土地の周囲の多くが接地間口になることもあります。
なお、この接道間口が建築基準法上の道路に2m以上接していないと原則建て替えはできず、これを「接道義務」といいます。

設計住宅性能評価書

設計住宅性能評価書(せっけいじゅうたくせいのうひょうかしょ)とは、住宅性能表示制度に基づいて「設計検査」をし発行されるもののことをいいます。
住宅性能表示制度に基づく住宅性能評価書には2種類あり、建物の設計段階における『設計住宅性能評価書』と建設後における『建設建物性能評価書』があります。
住宅性能評価の依頼を受けた指定住宅性能評価機関は設計図書を元に、性能を日本住宅性能基準(および評価方法基準)に基づいて評価し、その結果を設計住宅性能評価書に記載し交付します。