中間金

中間金(ちゅうかんきん)とは、売買契約や建築請負契約が成立した後に売買代金の一部として買主から売主へ交付される金銭、「内金」の一種のことをいいます。
中間金が発生するのは、戸建ての新築物件のように契約から実際の引き渡しまでの期間が長いケースがほとんどで、中古物件や建売住宅では手付金のあと、物件の引き渡し時に残金の支払いを行うという2段階での支払いが一般的です。
中間金を支払う時期も売り主と相談で決めることが多く、新築住宅の場合では上棟時に支払うことが多いようです。

地上権

地上権(ちじょうけん)とは、他人の所有する土地を利用する権利のことをいいます。
人の物に対する権利「物権」の一種で、物を直接支配し一定の利益を享受することができます。
地上権の目的は工作物や竹木の所有です。
工作物とは、建物、道路、橋梁、水路、池、井戸、トンネル、テレビ塔、ゴルフ場、鉄塔、地下鉄、地下街など一切の地上及び地下の施設をいいます。
竹木とは植林を目的とする樹木や竹類、稲、麦、桑、茶、果樹、野菜などの農業耕作のための栽植は永小作権の目的となります。
ただし、あくまでも地上権は土地そのものを目的とするものであるため、使用目的の限定の仕方あるいは工作物や竹木が現に存在するか否かは地上権の存立に影響しません。
借地権も地上権の一種です。

地代

地代(ちだい)とは、土地賃貸借契約や借地契約において、借主が貸主に支払う賃料、つまり借地料のことをいいます。
なお地代に消費税は課税されません。
「地代」をいくらに定めるかは当事者の自由です。地代は本来、借主と貸主の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものです。少なくとも地主が支払う固定資産税や都市計画税の金額以上で定めるのが一般的であり、都市部の借地権ではかなり高額になるケースもあります。

地目

地目(ちもく)とは、不動産登記法施行令3条に定められた土地の主たる用途により21種類に区分される分類のことをいいます。
その区分は、田、畑、宅地、 塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、 保安林、公衆用道路、公園、雑種地。
ただし、土地の現況とは必ずしも一致しない場合があるので注意が必要です。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅(ちんたいへいようじゅうたく)とは、自宅の建物の一部を賃貸住宅にした住まいのことをいいます。
例えば「二世帯住宅のように1つの建物が2つの住宅に分かれていて一方が大家の住宅、一方が賃貸住宅となっている」ケース、あるいは「2階と3階が大家の住宅となっており1階が4部屋の1ルーム賃貸アパートになっている」ケースなど、さまざまなパターンがあります。 賃貸併用住宅には、どのようなメリットがあるのでしょうか。

賃貸併用住宅のメリット

  1. 家賃収入が得られる
    賃貸併用住宅を持つということは、自分が賃貸住宅の大家になるということなので、借主からの家賃収入が得られるということになります。 自分が賃貸住宅に住んで家賃を払っていたり、住宅を購入して住宅ローンを支払っていたりするのではお金は出ていくだけですので、これは大きな差といえるでしょう。
  2. 住宅ローンを軽減できる
    通常、賃貸住宅を建築する際は、住宅ローンに比べて短期かつ高金利なアパートローン等のビジネス用ローンが適用されます。一方、賃貸併用住宅なら長期かつ低金利で借りられる住宅ローンの適用も可能なので、そうなればリスクも負担も当然少なくなります。 その代わり、賃貸併用住宅で住宅ローンを適用するには「自宅部分が51%以上(賃貸部分が49%以下)であること」という条件をクリアする必要があるので要注意です。
  3. ライフスタイルの変化にも対応しやすい
    例えば、二世帯住宅の一方を将来賃貸住宅として貸し出すなど、将来のライフスタイルの変化も見据えた建築プランを立てることが可能です。 特に近年は、もともと大家族で暮らしていた大きな古い家を賃貸併用住宅に建て替えるというケースも多く見られます。
  4. 減税効果もあり
    不動産を相続する場合、自宅の敷地を相続するより、賃貸住宅が建っている敷地を相続する方が相続税課税評価額が低くなります。また、建物も自宅より賃貸住宅の方が評価額が低くなります(※1)。 さらに敷地面積が200㎡以上ある場合に知っておきたいのが、平成30年3月31日までに新築された住宅に適用される固定資産税の減額措置の特例です。これは、「1世帯あたり200㎡までの敷地の1/6を課税標準とする」という内容なので、敷地が200㎡以上の場合は賃貸併用住宅を建てた方が有利ということになります。
    また、「小規模宅地等の特例」(※2)の条件に該当すれば、さらなる節税が期待できる場合もあります。
    200㎡までの賃貸住宅用の敷地については、貸付事業用宅地等の評価減対象となり、50%減額されます。さらに配偶者や同居している子が、240㎡までの自宅の敷地を相続する場合、80%減額されます。
    もし、土地や住宅を自分や親が所有しているという場合は、相続税の節税のために賃貸併用住宅や同居を検討するのもよいかもしれませんね。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅は、もちろんメリットばかりではありません。デメリットや注意点についてもよく理解しましょう。

  1. 賃貸オーナーとしての経営責任・リスクが生じる
    ただ家を建てるのとは違い、自分がオーナーとなり賃貸物件を経営していくのだということを忘れてはいけません。 賃貸物件として貸し出せば、当然ながら空室リスクや借主のクレーム対応なども生じます。不動産経営のノウハウ、建物管理、税務など幅広い知識・スキル・手続きが求められるようになります。
  2. 資金面の負担が大きくなる
    賃貸経営がうまくいったとしても、実際に利益が生まれるのはまだまだずっと先の話。また、銀行から融資が受けられても、お金が借りられるタイミングと実際にお金が必要なタイミングには時間のズレがあります。要所要所で税金などの資金がかかり、気付くと払えるお金が手元に無い!なんてトラブルも珍しくはないのです。「つなぎ資金」についてもしっかり資金計画に盛り込んでおくようにしましょう。 また、お金を借りる時も一筋縄ではいきません。銀行によって対応はさまざま。借りたい額の融資を受けられない場合もあります。 上記の節税メリットについても、万人にあてはまるわけではなく千差万別なので、よく調査・確認をして決断する必要があるでしょう。

賃貸併用住宅を建てるには

まずは目的や要望を明確にして、しっかりとした経営計画を立てましょう。
自分の持っている/購入しようとしている土地にどんな賃貸併用住宅が建てられるかも事前に知っておく必要がありますね。賃貸併用住宅は、下記のように建てられる大きさが決まっています。

(敷地面積×容積率)−(自宅の広さ)=賃貸部分の最大面積

例えば、古くから建っている家で持て余している敷地部分や部屋がある場合などは、賃貸併用住宅へ建て替えることによって土地と住宅を今より有効利用できる可能性があるかもしれません。
また、賃貸併用住宅に詳しい不動産業者など、専門的なことについても相談できるようなアドバイザーがいると安心です。
不動産経営について不安がある場合は、サブリース契約という選択肢もあります。サブリース契約とは、オーナーと借主である入居者との間に不動産会社が入り、賃貸住宅の経営や入居者との直接的なやりとりを行ってくれることです。家賃収入は減ってしまいますが、自力でやるより安定的な経営を行うことができ、入居者とのトラブルも生じにくいのがメリットです。

そして、所得税の節税対策についても忘れないように。
利益が出れば、当然ながら所得税が課税されることになります。賃貸部分に投資した建築費、設備費等は減価償却費として毎年少しずつ経費に計上できるほか、賃貸部分のローン利息、固定資産税、損害保険料等も経費に計上できます。こうして所得税の課税対象額を減らすことで所得税の節税をすることができるので、サラリーマンの方でも確定申告は毎年きちんと行いましょう。

夢の不労所得が叶う?

自宅に住みながらにして家賃収入も得られる賃貸併用住宅。不労所得は魅力的ではありますが、同時にリスクを背負うことにもなります。 良い面ばかりでなく悪い面もよく考慮して、自分達家族にとってベストな方法を見つけましょう。

長期優良住宅

長期優良住宅(ちょうきゆうりょうじゅうたく)とは、住宅を長期にわたり使用することにより、建て替え時の環境負荷低減を目指し、中古市場の活性化を目的とした長寿命住宅の認定制度の条件を満たした住宅のことをいいます。
「良質な住宅を建設し、大切に長く使っていく」ことを目指し、平成21年6月「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」という法律が施行されました。
耐震性、耐久性能(劣化対策)、維持管理・更新の容易性、住戸面積、省エネルギー対策、居住環境への配慮など「長期優良住宅」の認定基準があります。

長期優良住宅の認定条件(戸建て住宅の場合)

◆耐震性
極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
次のいずれかの措置を講じること
  • 耐震等級2以上とする(チェック項目:性能表示壁量、壁の配置、床倍率、接合部、横架材、基礎)
  • 大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の高さに対する割合をそれぞれ1/40以下とする(層間変形角を確認)
  • 免震建築物とする
◆省エネルギー性
必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
省エネ法に規定する省エネルギー基準(次世代省エネルギー基準)に適合すること。
=省エネルギー対策等級4
  • 性能規定(Q値、μ値、結露対策)
  • 仕様規定(U値)
◆維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
  • 構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること
  • 更新時の工事が軽減される措置が講じられていること
◆劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
劣化対策等級3相当に加えて、
  • 床下及び小屋裏の点検口を設置
  • 床下空間に330mm以上の有効高さを確保
◆住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
  • 75m2以上(2人世帯の一般型誘導居住面積水準)
※少なくとも1の階の床面積が40m2以上
※地域の実情に応じて引上げ、引下げを可能とする。ただし、55m2を下限とする。
◆居住環境
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
所管行政庁が審査
※所管行政庁毎に基準が異なる
◆維持保全管理
建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
  • 維持保全計画に記載すべき項目については、
    1. 構造耐力上主要な部分
    2. 水の浸入を防止する部分
    3. 給水・排水の設備
    について、点検の時期・内容を定めること。
  • 少なくとも10年ごとに点検を実施すること。
  • 地震時及び台風時に臨時点検を実施すること。
◆バリアフリー性
将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
  • 戸建て住宅への適用なし
◆可変性
居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
  • 戸建て住宅への適用なし
◆住宅履歴情報の整備
長期優良住宅に認定された住宅はその建築及び維持保全の状況に関する記録を作成し、これを保存しなければならない。
  • 長期優良住宅認定申請書および添付図書
  • 意匠関係図書(平面図、立面図、矩形図 等)
  • 構造関係図書(各種伏図、壁量計算書、N値計算書、接合金物リスト 等)
  • 仕様関係図書・設備関係図書・設備機器関係図書 等
※電子データ等による作成・保存も可